前言 面对着如水帘洞般、面目全非的家，倾其一生积蓄买了位于新香洲某小区一房产的老刘，此刻的心情唯有无奈。年过半百的他内心始终很困惑，“在优胜劣汰的市场经济环境下，为何如此质量的房子还能够最终流入消费者手中，到底房屋质量差的罪魁祸首出在哪个环节?” 这场历史罕见的大雨不仅考验着房屋质量，更让不少开发商、施工、监理单位的诚信面临考验。多日来，记者通过采访开发商、施工企业、中介代理公司等多位业界人士，以及建设工程质量监督部门相关负责人，了解到了这其中所隐含的千丝万缕的关系。 开发、建筑、监管三方存在利益链条 监理单位“有心不敢使力” “任何项目的开发建设都离不开开发商、施工方和监理三方。但是，建筑和监理单位都受雇于开发商，也就是说开发商花钱雇监理方来监管自己工程的质量，这种关系其实很微妙。”安诚物业顾问有限公司的副经理俸智勇认为。 事实上，在整个房地产开发环节中，开发商起着举足轻重的作用。监理单位按照开发商提出的建筑标准来监理施工建筑方。许多业内人士认为，从目前房屋质量问题的根源看，主要是上述三方在其工作过程没有完全履行责任。 “比如，周期越长回报率越低，开发商为了实现在约定时间内交房，有可能要求建设单位加快进度，这样就可能出现建筑单位在开发商授意下的偷工减料行为，而个别监理单位对开发商及建筑商的不负责的行为也会‘睁一只眼闭一只眼’。”一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，“监理单位如果卡得太紧，给开发商制造太多麻烦的话，可能要从开发商手上拿到应有监理费都成问题，再说，很多监理单位并非只想同开发商做‘一槌子’买卖，还指望着从开发商手里拿到更多的工程项目呢”。 俸智勇认为，从程序上看，监理单位是对整个住宅质量保证的最后一个关口。但监理单位受雇于开发商，因此在一定程度上听从开发商的意见，缺乏独立性，“监理的地位非常尴尬，它的费用是从开发商支付的，所以在一定条件下受开发商制约”。 材料、设计、施工、验收 新疾旧患问题多 其实，渗水问题不仅困扰着像老刘这种深受其害的消费者，市建设局建设工程质量监督检测站副站长林奕禧在如此之多的房屋渗水投诉面前，同样如坐针毡，“从材料、设计、施工到验收，任何一环节都出不得一点小误差”。 单从建筑防水问题一点讲，我市一家注册建筑防水工程公司相关负责人透露，“当前，很多不知名的中小项目都由开发商分包给多个施工建筑单位，而建筑防水作为比较专业的部分，许多施工单位并没有聘请专业的、有资质的建筑防水工程企业负责，而是由普通的建筑工人随便地涂上防水涂料了事，有的工程项目甚至连这道工序都免掉”。 除此之外，林奕禧认为，“近年来，楼市一度火爆，部分开发商为赶工期，加快施工进度，造成工艺不够精细，也是影响工程质量的一定原因”。 采访中，许多施工建筑单位也反映，自从取消红砖的使用，在全市范围内推广新型墙材后，许多新型墙材供不应求，造成质量不一，加上使用方法也有一定出入，很容易导致墙体出现裂缝渗水，这也是近几年来出现的新问题。 “以往，房屋验收主要更偏重于安全方面，对涉及使用功能部分的验收内容会相对薄弱一些，重视程度不够。而且，按以往的做法，监管部门采用的是整栋楼抽检验收，这样势必造成一定的遗漏。”林奕禧认为，从9月1日开始即将在全市范围内实施的新建、改建、扩建住宅工程“一户一验”的做法，将有望为每套房屋把好“质量关”，让这种渗漏的情况大大减少。 “违约成本低” 让少数“无良”开发商敢于铤而走险 “从目前所涉及的房屋质量问题来看，多数是一般质量问题。出现一般质量问题，开发商完全可以采取维修等方式来进行弥补，同样，监理单位和建设单位也不会因此涉及到刑事责任。”俸智勇告诉记者。 因此，违约成本低也是目前开发商、建筑商和监理单位敢于冒险的原因之一。某业内人士认为，由于三方存在着一定的利益关联，虽然最初三方都希望将项目建设好，但由于分工和施工当中的一些不可预见的因素，就导致了实际情况和预想有差别，“如果按照三方利益关系选择的话，他们肯定选择维护自身利益的行为和做法”。 “目前政府对房屋验收缺少有力度的监管，让少数“无良”开发商有机可乘，因此需要政府有关部门强有力的监管。”俸智勇认为，“通过定量考核，定期进行公开化的曝光，通过社会舆论来给开发商、建筑、监理单位施加压力;或许可以采取降级或取消资格制度，甚至可以上升到刑事责任高度。” 记者手记 让百姓住“放心房” 在房价高企的当下，买房，几乎成了人生中最重大事件。因此，当几场大雨后，突然发现精心选购的新家出现“霉斑墙”、“水帘洞”时，其中的苦恼岂是一个“烦”字能了!找到物业，物业让找开发商，而开发商通常能闪多远就多远——墙面的裂缝还在，天花板的渗水依旧，天气预报说还有雨……提到房屋漏水，业主们一肚子的苦水。 给老百姓提供“放心房”，本是开发商不可推卸的责任。但部分开发商受利润驱使，经常会干一些偷工减料的“缺德事”。如何通过外部力量的约束和干预，从源头上制约开发商呢?这不外乎是政府相关管理部门的责任。 其实，渗漏问题并非是珠海特有现象，前些年，首都北京为了尽快扭转商品房投诉调解难的现状，采取了“投诉披露制度”，借助新闻媒体，对投诉比较集中的楼盘进行曝光，让不法开发商登上“黑名单”。同时，相关部门还面向社会不定期发布“消费警示”，选取典型案例，在新闻媒体上刊发。种种尝试，让开发商意识到社会舆论的强大威慑力，并以此自我约束。 在购房过程中，购房者与开发商相比，在信息和法律知识层面都处弱势，这就更需要制度的完善。如何建立风险规避制度体系为购房者提供保障，对购房者的合理要求和合法权益给予更多的关注和保护，才是解决问题的根本所在。 |