眼下正是国庆黄金周前后的“金九银十”楼市旺季，但对于今年这个处于楼市调整期内的黄金周而言，无论是一手楼市还是二手楼市，市场成交情况都会成为今后一段时间楼市走势的风向标。美联物业、中原地产、永信地产、世华地产等中介机构和珠海市房地产登记中心的相关分析人士都认为，目前，楼盘供应平稳，市场销售低迷，置业者购买力充足，真正影响市场交投热情的关键问题在于价格，预计经过黄金周期间一二手楼价的比较之后，黄金周后或将出现成交的小高潮。 二手楼市场销售低迷 近年来，珠海房地产市场的持续火爆，吸引了大批房地产项目陆续动工兴建，房地产建设规模不断扩大。记者从珠海市房地产登记中心了解到，上半年全市商品房施工面积达968万平方米，接近1000万平方米。如此大的商品房建设规模创我市历史新高，同比增长45.13%，增速同比加快19.63%。上半年全市商品房可供预售面积127.85万平方米，同比增长8.15%。数据显示，市场供应平稳，但增长主要集中在斗门、金湾两区，市区可供销售面积下降近一成。虽然发展商投资热情不减，楼盘供应量平稳增长，但购房者观望情绪依然浓厚，市场销售持续低迷。 上半年珠海市商品住房交易数据显示，本市二手房交易面积呈现持续下降趋势，7月份仅成交55286平方米，环比下降12.37%，创今年前7个月的新低。与二手房的交易低迷相反的是，二手房的交易价格依然处于高位。7月份，本市二手房交易均价为每平方米4063元，环比增长10.56%，维持在高位平稳运行，创今年前7个月的新高。数据分析显示，今年1至7月份全市二手房成交量仅为523432平方米，成交量最好的5月份也不过134732平方米，而春节期间的2月份仅成交42832平方米。 市场关注点仍是价格 据珠海市房地产经纪行业协会有关人士透露，由于二手楼市场持续低迷，成交量大幅萎缩，珠海房产中介门店数量严重缩水，已从去年的500多家缩减至目前的100多家。尽管如此，世华地产相关专业人士则认为，相对于某些中介公司的关门倒闭而言，市场更关注的还是楼价的涨跌。珠海二手楼市一直具备比较充足的承接力支持，在世华地产今年1至8月二手房的成交个案中，每月一次性付款比例一直维持在3成以上，“由此可看出，二手楼市场的购买力仍然比较强劲”，而楼市成交量和价格的回稳，关键在于买卖双方之间能找到一个“价格契合点”。 美联物业相关专业人士通过分析认为，珠海市区的住宅小区配套完善、居住氛围成熟，并有其它区域不可替代的交通和区位等优势，历来是市场需求比较大的区域，并且市区可开发的土地资源本来已经不多，再加上二手市场优质楼盘房源相当紧俏，价格走势若相对稳定会给买家带来比较大的置业信心，因此，在国庆黄金周期间估计受市场关注度最高的将是市区二手楼盘及其价格。 中等价位二手房受宠 对于国庆黄金周期间是否出现大批楼盘集中供应，永信地产相关分析师认为，珠海这半年来楼市是趋于理性的，发展商在考虑到拿地门槛和后续项目不足后，对放盘也会做市场规划和销售控制，不会放任供应量来冲击市场，因此，二手楼市也会随之调整方向。 从价格方面分析，各大中介公司的数据都显示，中等价位二手楼深受置业者青睐。据某中介公司提供的1至8月份成交数据显示，每平方米3000至3800元之间的中等价位二手楼依旧是市场需求最大和成交量最多的，可以预计国庆黄金周期间及之后，中等价位二手楼将依旧占据成交主力的位置。而中高端物业需要找到“价格契合点”，当中尤其以保值性较高、在市场调整期内保值的大型二手品牌楼盘最受欢迎。在中高端二手楼市场中，每平方米3800至4300元之间的价格最接近该部分物业目标消费群买家的心理价位水平。 长线投资客开始入市 记者在各大中介机构走访时了解到，近期，除了自住等具有迫切购房需求的群体外，长线投资客的入市积极性也开始回升，中高档的公寓物业成交中，长线投资客占据了较大份额。这可以看作是二手楼市持续低迷近一年来，出现的一种回暖的新迹象。 中原地产专业分析师认为，“金九银十”这段时间二手房成交热点将集中在笋盘集中的区域。主要原因是，在现今经济大环境之下，部分业主因各方面的原因出现急于套现的需求。为了达到尽快套现的目的，这部分物业的价格可能比市场上同类物业的价格低，且具有较大的议价空间。对于市中心的物业，分析师则表示，市区盘抗跌性较强，尤其是拥有城区名校学位的二手房一直都是比较吃香的。 |