签订租赁合同并交定金 房主嫌租金低 认为合同没备案所以无效 法官认为——— 事件回放 刘先生为了上班方便，决定在公司附近租一套房子，他看中了张先生的一套两居室住房，并与张先生签订了房屋租赁合同，交付定金2000元。 正当刘先生准备搬入该房时，张先生却认为租金过低，反悔了。刘先生向法院提起诉讼，要求张先生双倍退还定金。 张先生则称，依据《房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁实行登记备案制度。未经登记的房屋租赁合同不具有法律效力。张先生只同意返还刘先生交的定金，不同意其双倍返还定金的请求。 法官说法 房屋租赁是否登记 不能决定合同效力 胡祖波、李艳法官：长期以来，我们对登记要件有一种误解，即未办理登记，不仅物权不能转移而且合同也是无效的。 其实，不动产登记是登记机构对不动产权利进行登记，依法确认不动产权属关系及相关事项的行为。 登记最主要的目的在于公示，通过登记将不动产权属的设立、转移和变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不特定的不动产所形成的房地产权属状态，避免和减少权属纠纷。《房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》中所规定的房屋租赁应当登记备案，仅决定物权变动的效力，而非合同的效力。 例如，出租人同时将房屋出租给两个承租人，其中一人的房屋租赁合同办理了登记备案，取得了房屋的租赁权，即用益物权。 另一人的房屋租赁关系未经登记备案，如果未能租上房子，只能依据合同要求出租人承担违约责任。 因为，没有办理登记备案影响的只是物权变动的效力，而合同本身是生效的。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 因此，虽然张先生和刘先生签订的房屋租赁合同未办理登记备案手续，但合同本身合法有效。刘先生可以依照合同要求张先生双倍返还定金。 律师解析 出租房屋不备案 房主受行政处罚 北京浩天信和律师事务所的史光辉律师说，租客与房主签订的租赁合同，只要是主体双方的资格不存在问题，而且租赁的目的是合法的，就应该属于有效合同。 而将租赁合同备案属于行政管理的范畴，不去备案并不影响租赁合同的效力。 但是如果不备案，有关部门可以对房主进行一定的行政处罚。 |
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